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8月31日，位于上海市徐汇区徐家汇商圈的太平洋百货徐汇店正式宣布永久闭店，近30年的经营，太平洋百货见证了徐家汇商圈的发展变迁，也见证了上海乃至中国实体零售几十年的起伏。 随着互联网电商以及新兴消费模式的涌现，包括太平洋百货在内，一批上海市民熟悉的百货公司近年来相继谢幕或主动寻求转型升级。 与此同时，上海的许多新兴商业综合体如雨后春笋般出现。大型购物中心的多样性给消费者带来了更多选择，而消费者需求的多样化和个性化也对综合体提出了更高的要求。据《上海购物中心2022年~2023年度发展报告》显示，2023年上海拟新开的3万平方米及以上购物中心数量就达到45家，面积超300万平方米。有活力的商场日均客流可以冲到10万人次以上；少数经营不善者，则门庭冷落、店铺寥寥。 为了适应大众需要，自2023年以来，上海进入了商业改造的小高潮，几乎所有商圈都有不同的项目进入了调整期，业态的持续调入调或将成为一种新常态。 同时,存量商业改造带来了更多机遇，万达、印力、爱琴海等不少传统商业地产开发商纷纷转入“轻资产”领域。 记者选取了几家分布在上海各处的传统和新兴的商业综合体作为观察样本，试图探寻它们经营得力的“密码”，以及失败的原因。在线上消费盛行的当下，商业地产的主流模式是怎么样的？ ━━━━ 叫好不叫座的“网红”商业 记者注意到，上海存在着一批“低销售、低坪效”的商业购物中心。在一些商业地产从业人士看来，这类综合体在设计建造之初就存在问题，既不符合购物中心的专业逻辑，也未按照拟定业态组合进行落户与运行。 以普陀区的天安千树为例，作为近两年才建成的商场，因造型奇特和建筑内的“一千颗柱子”而得名。资料显示，这一千根柱子是数百根清水混凝土组成的“花盆柱”，从地面一直延伸至建筑顶端。这些柱子外观模仿的是树木的年轮肌理效果。项目还有200多个露台，400多级台阶高低错落地种植了约2万多种植物，最终构成一座现代城市之中的“悬浮森林”。 2021年，天安千树一经亮相，就在业内引起了轰动，前来打卡的游客一度络绎不绝，在网络上的声浪一直不小。 有别于其他传统购物中心每层相同的面积，天安千树因独特的山形构造，每层面积会逐渐缩小，同时为了不给苏州河滨带来压迫感，让河边的视线能够更宽敞，建筑设计上做了逐层递减的退台设计。 好的商业空间能够丰富经营场景，有趣的经营场景能够自带流量，可以说，整个项目自亮相伊始便自带流量。 抛开建筑学上的成功，天安千树并没有因自带“网红”气质而持续吸引客流，并完成流量的变现。 前述业内人士分析认为，主要原因在于项目本身过分追求建筑设计而忽略了商业本身的逻辑。 同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌教授向中国房地产报记者表示，建筑设计与商业设计的本质要求是不同的，建筑设计师更追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术，而商业设计是以商业需求为导向，依据市场定位、业态组合和商业经营的各种需要而进行的整体设计。 同时，由于构造限制，商场内有的立柱遮挡了室内商铺。这样的设计在一定程度上牺牲了室内商场运营空间。此外，由于退台设计导致内部楼层过多，整座商场地面共有9层，这在无形之中给高区的经营带来了压力。 记者注意到，从商业的组合运营来看，商场的内部业态并不丰富。从楼层布局上看，天安千树一二三层以服饰和潮牌店为主，三层往上以餐饮业态为主。据克而瑞研究院的数据显示，天安千树内的业态以零售（44.8%）和餐饮（39.2%）居多，其中甜品、咖啡、奶茶等休闲餐也有较大占比。 范宜昌向记者表示，商场的格局缺乏层次感和丰富性，内部动线杂乱，能够“一眼望到头”，而一些体验类业态如滑雪场、培训馆、游泳馆、书店的体验型业态无法展开，只能开餐饮，服装等基本业。这样的运营没有明显的差异化，对消费者缺乏吸引力。 客户的反馈则更为真实。记者随机采访了经过天安千树的一名行人，其表示，之前就逛过商场，但这里可以逛的地方不多，感觉一眼就能望到头，而且交通也不方便，来打次卡就够了。 （免责声明：本文转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本人赞同其观点和对其真实性负责。请读者仅做参考，并请自行承担全部责任。如涉及作品内容、版权和其它问题，请联系删除。）
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发表于 2023-9-15 17:18:14
