智慧生活元宇宙物业行业底部逆流而上

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　　房地产开发板块在连续多年的下跌过后，今年依然处于低谷中的深度出清期面临重压，供给和需求的重新匹配仍需时日。
　　物业板块，这个过往被誉为房地产存量时代的新成长赛道，尽管很多公司还能交出靓丽的业绩，但由于物业板块赛道整体气氛不佳，及投资者对于部分地产母集团的流动性风险蔓延到物业子公司的担忧，物业板块也逐渐被市场冷落。

　　在此时间节点，选择逆势上市的物业公司需要勇气和实力。而最近看到，众安智慧生活依然坚定地推进了上市。

　　公司的业绩趋势，过往几年相对行业有不错的超额表现。往往这种超越行业均值，又勇于在行业寒冬中上市的公司，可能蕴藏一定的爆发潜力及投资价值，也因此不妨可以观察一下这家小而美的物管公司。

　　一、规模持续成长，份额扩大

　　众安智慧生活创办于1998年，是众安集团的物业子公司，目前是浙江省第七，全国百强中第四十位的物管企业。与大部分同行相似，公司的业务由三部分构成，分别是物业管理、面向地产商的增值服务及社区增值服务。而物业管理仍然是公司最核心的业务，2022年的占比为70%左右。

　　在过去的疫情三年里（即2022年-2022年），众安智慧生活表现亮眼，收入从2.31亿增长至3.19亿，复合增长率17.7%，高于行业平均值。而归母利润则从0.37亿增长至0.51亿，同样有着于收入增速相匹配的17.9%左右的年化增长率。

　　尽管过去三年疫情肆虐，但公司依然展示了良好的韧性。在2022年，许多物业企业利润增速都是下滑的，甚至是负增长，利润稳定增长这是难得可贵的表现，也表现了公司经营的稳健。

　　而公司的在管面积也实现逆势增长，从2020年的1.08千万平方米增长至2022年的1.28千万平方米，增速表现同样优于行业平均水平。

　　若以市场排名算，公司从2016年的物业服务百强排行82上升至2023年的40位，具有较高的成长性，是近几年来行业排名提升表现最好的物业公司之一。

　　另外我们也看到，公司管理的第三方项目数量和面积的增长，展现出众安智慧生活的服务质量获得了普遍的认可，2020-2022年，公司在管物业组合中，第三方物业管理收入年化增速达到22.0%，第三方物业在管面积年化增速达到10.6%，第三方在管物业项目数量年化增速达到16.6%。截至2022年末，公司在管的第三方项目数量达到53个，占公司95个在管项目的55.8%。

　　目前母公司众安集团业务发展趋势良好，不仅年内持续拿地，在房地产销售层面也有条不紊。诚然，目前房地产行业整体仍处于复苏阶段，但母公司的稳健发展保证了其能够提供稳定的增量在管面积予众安智慧生活。同时结合公司自身优异的口碑所造就的强大的第三方外拓能力，以及物业管理行业自身的存量行业特性，众安智慧生活未来整体的增长预期依然明朗。

　　二、亮点众多，募资扩大竞争力

　　公司在主要的业务指标上优于行业，主要依靠以下几个优势。

　　首先是公司项目集中分布在沿海发达的长三角地区，有着更好的房地产需求支撑基础即人口流入和经济环境。长期人口迁移预期将支撑这些地区新建住宅的入住率和物业管理需求。我们可以看到这些地区的平均物业收费也要高于其他地区。长期深耕这些人口流入的发达地区，是维持长期业务具有量与价的成长性的基础。

　　前面也提到，公司的管理物业大部分位于二线及三线城市，在管理费的单价水平上虽不及一线城市，但也有着更低的成本，且长三角地区区域发展相对较平衡，各大城市间经济差距不大，仍有相当好的利润基础。

　　其次，公司善用智能化手段优化物业管理水平，多次获奖，此次募资也是为了进一步加强智能化管理能力，正如前面数据列明，第三方客户每年占比不断提升。

　　另外公司也希望能提升非住宅业务的管理面积占比，例如商写物管业务相对住宅而言，其定价更高，有机会实现更高的利润率。

　　最后，公司募资上市，主要是为了寻找周期底部机会，实现在长三角及核心二线城市的并购式扩张，从而以较低的投入进一步实现份额和业绩的提升。

　　本次上市募资额约为1.68亿港元左右。根据招股书披露，其中55%的募资额将用于策略性收购及投资，以在保证公司管理质量的同时，进一步提升公司在管规模。另外，30%的募资额还将用于升级已有物业的硬件从而提升管理效率上，可谓是目标和定位均十分明确。

　　与大部分的地产相关公司上市目的为了融资增加流动性相比，明显公司此次上市所募集的资金是用于主业的发展而不是为了救急，这是有别与其他公司的另一亮点。另外值得一提的是，浙江作为中国经济最为活跃的省份之一浙江省政府也非常支持省内企业赴境外上市。近日，浙江省政府印发《关于促进平台经济高质量发展的实施意见》称，支持平台企业科技创新，支持和引导符合条件的平台企业在境内外上市。截至2023年6月30日，今年浙江省企业已有2家在香港/美国上市、1家即将IPO、10家提交了上市申请，这其中就包括了众安智慧生活。

　　目前公司招股预估市值在5.98-7.5亿港元左右，对应2022年调整上市费用后的利润的pe为9.1-11.4倍，相较同业估值水平有一定折扣。同时，考虑到受市场回暖等利好因素影响，在港上市的物管公司股价整体有所回升，在截至6月30日过去一周的平均涨幅为1.9%、头部物管公司平均涨幅为4.9%。另外，上市后仍可以用所募资实现一定程度的规模成长，保证了未来一定时间内的业绩增长确定性。

　　在新股认购方面，此次上市设置有绿鞋稳市机制，可以在上市后一定程度上拖稳股价，相较其前次招股申请，可谓是有充足性价比。

　　而公司在上市前也给与了非常充足的股东回报预期，在招股书上明确保证了今后每年25%以上的派息比例，相比于现阶段众多不派息的同业而言，对于看重股东回报的港股投资者来说，这也算是一个非常好的定心丸。

　　最后，关于与众安智慧生活联系紧密的母公司众安集团，大家也都很关心其业务状态及对子公司的各种关联。根据2022年年报，众安集团净负债率、现金短债比以及扣除预收款后的负债率均处于三条绿线以内。而2022年众安集团交付数据也远超行业平均水平。母公司平稳运营，也是给物管子公司自我发展奠定的良好基础。

　　三、结语

　　因此综合各方面，尽管中国房地产行业仍处于缓慢复苏阶段，但众安智慧生活仍然有充分成长空间，若此次顺利上市，会有机会迎来行业景气+业绩增长的双击。

　　潜在的行业隐忧，如母公司关联、行业竞争等因素，基本已经被此次的估值折扣所对冲，而公司也在积极进行业务开拓，综合看来，公司仍不失为物业市场的一匹小而美的黑马。这次招股是摆在大家面前的行业低谷的潜在抄底机会。

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